4.2.27 集体土地上的非居住房屋,划拨土地上的花园住宅、非居住房屋及出让 土地(空转)上的房地产办理转移登记的特殊规定

4.2.27.1 因转让划拨土地上的花园住宅和非居住房屋申请转移登记的,还应当 提交规划资源部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地使用权有偿使用的合同及缴清土地出让金的证明。 4.2.27.2 集体土地上的非居住房屋申请转移登记的,还应当提交规划资源部门同意使用集体土地的书面意见。

4.2.27.3 除第 4.2.26 条的情形外,出让土地(空转)上的房地产申请转移登记 的,还应当提交建设用地使用权有偿使用的合同及缴清土地出让金的证明。

4.2.28 车位等办理转移登记的特殊规定

4.2.28.1 不动产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的, 还应当提交业主委员会和物业服务企业出具的有关证明。 4.2.28.2 房地产开发企业因解散清算,将其名下未出售的车位等转让给其股东 申请转移登记的,申请人是清算人和受让股东,申请人还应当提交经股东会或者 股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照规定进行公示的材料。

4.2.28.3 对业主购买的车位、储藏室等附属设施不单独颁发不动产权属证书。 业主单独购买车位、储藏室等附属设施申请登记时,应当提交业主的不动产权属 证书。登记事务机构应当在业主房屋的不动产登记簿内一并记载车位、储藏室等 附属设施,并换发不动产权属证书。

4.2.29 擅自改变房屋承重结构、附有违法建筑的房地产办理转移登记的特殊规 定 申请转移登记的房地产的不动产登记簿上有擅自改变房屋承重结构、附有违 法建筑的认定文件记载的,申请人还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的 证明文件。


4.2.30 抵押期间,抵押的房地产申请转移登记的特殊规定 2021 年 1 月 1 日前已办理抵押权登记的不动产,抵押期间申请转移登记的, 应当先办理抵押权注销登记,但经抵押权人同意的转移登记除外。 2021 年 1 月 1 日后办理抵押权登记的不动产,抵押期间申请转移登记的, 不动产登记簿上记载有“禁止或者限制转让抵押财产的约定”的,应当由受让人、 抵押人和抵押权人共同申请转移登记。登记事务机构可以合并办理抵押权变更登 记、转移登记和不动产转移登记。不动产登记簿上没有记载约定的,由受让人、 抵押人共同申请转移登记。登记事务机构可以合并办理不动产转移登记和抵押权变更登记。(五色土不动产抵押登记代理代办)

4.2.31 核准不动产转移登记条件

4.2.31.1 符合下列条件的转移登记申请,登记事务机构应当准予登记: (一)转让人是不动产登记簿记载的权利人,受让人是有关证明文件中载明的受让人; (二)申请转移登记的房地产在不动产登记簿的记载范围内; (三)申请登记事项与不动产登记簿的记载不冲突; (四)不属于本规定第 2.23 条所列的情形。

4.2.31.2 申请转移登记的房地产有下列记载事项的,应当认定为申请登记事项 与不动产登记簿的记载存在冲突: (一)有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的预告登记的,但 因在建建筑物转让而申请建设用地使用权转移登记的除外; (二)有查封登记的。

4.2.32 转移登记的审核时限 属于本规定第4.2.20条的转移登记应当自受理登记申请之日起30个工作日 完成审核。其他类别的转移登记,登记事务机构应当自受理登记申请之日起 5 个工作日完成审核。符合规定条件的,登记事务机构应当将登记事项记载于不动 60 产登记簿,并向权利人颁发不动产权属证书;不符合规定条件的,作出不予登记 决定,并书面告知申请人。

4.3 (变更登记) 4.3.1 建设用地用途变更登记 4.3.1.1 经登记的建设用地用途发生变更的,申请人应当是不动产权利人。 4.3.1.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)建设用地用途变更的批准文件(原件); (五)地籍图(原件二份)。 4.3.2 房屋用途变更登记 4.3.2.1 经登记的房屋用途发生变更的,申请人应当是不动产权利人。 4.3.2.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)房屋用途变更的批准文件(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份)。 61 4.3.3 权利人姓名或者名称变更登记 4.3.3.1 因登记的不动产权利人姓名或者名称变更申请变更登记的,申请人应当 是不动产权利人。 4.3.3.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)权利人姓名或者名称变更的证明文件(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份)。 4.3.4 房地产面积发生增、减变化的变更登记 4.3.4.1 经登记的房地产因土地、房屋面积增加或者减少申请变更登记的,申请 人应当是不动产权利人。 4.3.4.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)房屋、规划资源部门的批准或者证明文件(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份); (七)不动产权属调查报告(房屋、土地)(原件); 62 (八)竣工验收证明,包括建设工程竣工验收备案证明、建设工程竣工规划 资源验收合格证(原件)。 4.3.4.3 无法提交前款第(八)项中的建设工程竣工规划资源验收合格证的,可 以提交建设工程竣工规划验收合格证和建设用地核验合格证明。 4.3.4.4 因旧住房综合改造竣工后房屋建筑面积发生变化申请变更登记的,还应 当提交区房屋管理部门对旧住房综合改造的批准文件。

4.3.5 房地产分割的变更登记 4.3.5.1 经登记的房地产因分割申请变更登记的,分割后的房地产应当符合本规 定第 2.6 条中关于不动产单元的规定,申请人应当是不动产权利人。 4.3.5.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)房地产发生分割事实的证明文件(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份); (七)不动产权属调查报告(房屋、土地)(原件)。 4.3.5.3 已经按间或小于间的部位登记的房屋,不予办理对间、部位再分割的变 更登记。 4.3.5.4 经登记的建设用地使用权,权利人要求分割宗地的,应当满足土地权属 界线封闭的要求,经全体权利人同意后报规划资源部门批准,方可申请办理不动 产变更登记。登记申请人应当是全体权利人,除本规定第 4.3.5.2 条所列文件外, 还应当提交规划资源部门的批准文件。

4.3.6 因房地产合并的变更登记 4.3.6.1 经登记的房地产因合并申请变更登记的,合并后的房地产应当符合本规 定第 2.6 条中关于不动产单元的规定,申请人应当是不动产权利人。 4.3.6.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)房地产合并事实的证明文件(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份); (七)不动产权属调查报告(房屋、土地)(原件)。 4.3.6.3 经登记的建设用地使用权,权利人要求合并宗地的,还应当提交规划资 源部门的批准文件。申请合并的宗地的建设用地使用权取得方式、用途、使用期 限等不一致的,还应当提交规划资源部门出具的确认合并后的建设用地使用权取 得方式、用途、使用期限等的文件。

4.3.7 配偶之间变更房地产登记权利人的变更登记

4.3.7.1 因下列情形之一申请变更登记的,申请人应当是配偶双方: (一)登记为配偶一方所有的房地产增加配偶另一方为共有人; (二)登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有; (三)登记为配偶双方共有的房地产变更为其中一方所有。

4.3.7.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)婚姻关系证明文件(复印件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份)。

4.3.8 “九四年方案”已购公有住房增加购房时同住成年人的变更登记 4.3.8.1 按照“九四年方案”购买的原公有住房,增加购房时同住成年人为不动 产权利人的变更登记,申请人应当是已购公有住房的权利人和要求增加为不动产 权利人的购房时其他同住成年人。 4.3.8.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)职工家庭购买公有住房协议书的查阅证明(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份)。 4.3.8.3“九四年方案”以后的已购公有住房同住成年人增加为不动产权利人, 不属于变更登记范围,应当按照本规定申请转移登记。


4.3.9 因房地产共有关系变化的变更登记

4.3.9.1 经登记的房地产因共有关系由等额按份共有转为共同共有,或者由共同 共有转为等额按份共有的,申请人应当是房地产共有人。

4.3.9.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)房地产等额按份共有转为共同共有或者房地产共同共有转为等额按份 共有的协议(原件); (五)地籍图(原件二份); (六)房屋平面图(原件二份)。


4.3.10 因出让建设用地使用权的受让人变更为其设立的项目公司的变更登记 4.3.10.1 因出让建设用地使用权的受让人与出让人签订补充协议,将出让合同 的受让人变更为其设立的项目公司的建设用地使用权变更登记的,申请人应当是 原建设用地使用权人和其设立的项目公司。 4.3.10.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件: (一)《上海市不动产登记申请书》(原件); (二)身份证明(复印件); (三)不动产权属证书(原件); (四)建设用地使用权出让合同的补充合同(原件); (五)地籍图(原件二份)。 4.3.10.3 出让建设用地使用权人以该建设用地使用权作价出资的,不属于变更 登记范围。 4.3.11 因行政机关、人民法院征收、收回、没收等行为的变更登记 4.3.11.1 建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的没收 行为发生变更的,行政机关、人民法院应当提交下列文件: (一)行政机关、人民法院要求登记事务机构办理变更登记的嘱托文件(原 件); (二)行政机关、人民法院作出的已经发生法律效力的没收决定(原件); (三)被没收的房地产的权属调查报告(原件)。 登记事务机构应当在收到上述文件后 5 个工作日内将变更事项记载于不动 产登记簿,并通知不动产权利人换领不动产权属证书。原不动产权属证书无法收 回的,须在市规划资源部门门户网站上刊登废证公告。 4.3.11.2 建设用地使用权、房屋所有权因行政机关依法作出的征收房屋所有权、 收回建设用地使用权等行为发生变更的,行政机关应当提交下列文件: (一)行政机关要求登记事务机构办理变更登记的嘱托文件(原件); (二)行政机关作出的已经发生法律效力的征收、收回决定(原件); (三)被征收、收回的房地产的权属调查报告(原件); (四)已付清补偿款的证明或者房屋已拆除的证明(原件)。 登记事务机构应当在收到上述文件后 5 个工作日内将变更事项记载于不动 产登记簿,并通知不动产权利人换领不动产权属证书。原不动产权属证书无法收 回的,须在市规划资源部门门户网站上刊登废证公告。

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