2.6 (不动产单元)

2.6.1 不动产登记的基本单位是不动产单元。不动产登记应当按照不动产单元进 行登记。不动产单元应当具有唯一编码,编码编制规则按照自然资源部有关规定 执行。不动产单元的设定、分割及合并,按照国家和本市相关规定执行。

2.6.2 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以土地、 海域权属界线封闭的空间为不动产单元。土地的不动产单元为宗地;海域的不动 产单元为宗海。

2.6.3 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以该房屋 等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不 动产单元。房屋等建(构)筑物的不动产单元为独立成幢、权属界线封闭的空间, 以及区分层、套、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。森林、林木的不动 产单元为小班。

2.6.4 除国家和本市另有规定外,居住房屋的不动产单元按照下列原则确定: (一)独立式花园住宅以幢为不动产单元,和合式花园住宅以门栋为不动产 单元; (二)成套住房的不动产单元为套; (三)非成套住房的不动产单元一般为幢。已经按间办理房屋所有权登记的, 该幢房屋的其他居住部位可以以间作为不动产单元。

2.6.5 非居住房屋的不动产单元为幢、层、套、间,应具有规划确定的完整功能、 可以独立使用、有固定的围护结构。其中,独幢的宾馆、公寓式酒店、影剧院、 学校、医院、工厂等,不动产单元为幢;综合性建筑,以规划确定具有完整功能、 可以独立使用的范围为不动产单元;办公楼、商场,以规划批准具有固定围护结 构的部位为不动产单元。

2.6.6 学校、机关、企事业单位、农民宅基地内等全部房屋归同一权利人所有的, 该宗地内全部房屋可以一并划分为一个不动产单元。

2.6.7 有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、 桥梁、铁轨等构筑物的,以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的 空间为不动产单元。 2.6.8 宅基地及其上房屋登记,属于农户建房的,宅基地以一户农户家庭依法取 得的土地权属界线封闭的空间为不动产单元,宅基地其上房屋以幢为不动产单 元。村民集体建房的,宅基地登记基本单元为该集体建房项目建设用地批准书对 应的用地范围,宅基地其上房屋登记基本单元为套或者幢。

 

2.7 (登记申请与代理)

2.7.1 申请不动产登记的,当事人应当到不动产所在地的区登记事务机构申请登 记;申请人可以委托代理人到登记事务机构申请登记,无民事行为能力人和限制 民事行为能力人由监护人到登记事务机构代为申请登记。属于网络申请范围的登 记业务类型,可以通过网络申请登记。

 2.7.2 两人以上共有不动产的登记,应当由全体共有人共同申请。按份共有的单 个共有人可以就处分本人所享有不动产份额的登记单独提出申请。按份共有人转 让其享有的共有的不动产份额的,应当提交已将转让条件通知其他共有人的声 明。

2.7.3 属于下列情形之一的,应当由当事人本人到登记事务机构申请: (一)自然人处分(转让、抵押等)其拥有的不动产申请登记的; (二)自然人申请注销其本人名下的建设用地使用权、房屋所有权、居住权、 地役权或者抵押权登记(因房屋征收注销不动产权利的除外)、预购商品房预告 登记的; (三)配偶间变更不动产登记簿记载的权利人申请变更登记的; (四)已购公有住房增加同住人为不动产权利人申请变更登记的; (五)自然人申请居住权登记的; (六)自然人申请更正登记或者异议登记的; (七)自然人申请补发不动产权属证书或者不动产登记证明的; (八)不动产登记事项在不动产登记簿记载前,自然人申请撤回登记申请的。

2.7.4 当事人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向登记事务机构提交委 托人的身份证明、代理人的身份证明,以及当事人的授权委托书。委托书应当载 明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限,并由委托人签名或者盖章。 监护人代为申请不动产登记的,提交监护人与被监护人的身份证明、监护关 系证明材料,以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材 料。因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益而处分不动产的书 面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的,监护关系材料可以是人民法 院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他证明 材料。被监护人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的证明材料应当是 未成年人的身份证明或者人民法院确认民事行为能力的生效法律文书。

2.8 (公证和认证)

2.8.1 当事人申请不动产登记,应当使用其中文姓名或者名称,当事人提交的身 份证明或者其他申请登记文件是外文的,应当提供由专业翻译机构翻译的汉字译 本或者经公证的汉字译本。当事人应当签字确认,并对汉字译本的真实性负责。

2.8.2 属于本规定第2.7.3 条情形确需委托的,应当在申请登记时与代理人共同 到登记事务机构现场签订委托书,或者提交公证的授权委托书。

2.8.3 当事人提交的公证文书非境内公证机构作出的,还需提交经认证、确认的证明。

2.9 (申请登记文件)

2.9.1 不动产登记的申请书应当由当事人签名或者盖章;代理人申请登记的,由 代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的,代理人除提交本人身份证明外,还 应当提交被代理人 10 2.9.3 申请登记文件中涉及住房城乡建设管理、房屋管理、农业农村、林业、海 洋、交通、税务等部门审批、交易等信息,登记事务机构能够通过市大数据资源 平台实时互通共享获取的,无需申请人重复提交。 2.10 (不动产权属调查报告) 申请不动产首次登记或者涉及不动产界址、空间界限、面积等变化的不动产 变更登记的,申请人应当向登记事务机构提交由权属调查机构通过权籍调查形成 的不动产权属调查报告。

.11 (身份证明)

2.11.1 当事人申请不动产登记,提交下列相应的身份证明材料: (一)境内自然人:提交居民身份证。未成年人可以提交居民身份证或者户 口簿; (二)香港、澳门特别行政区自然人:提交中华人民共和国港澳居民居住证, 也可以提交香港、澳门特别行政区(永久性)居民身份证或者来往内地通行证; (三)台湾地区自然人:提交中华人民共和国台湾居民居住证,也可以提交 台湾居民来往大陆通行证; (四)华侨:提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件; (五)外籍自然人:中国政府主管机关签发的居留证件,或者其国籍所在国 护照; (六)境内法人或者非法人组织:营业执照、组织机构代码证、统一社会信 用代码证书或者其他身份登记证明; (七)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或者非法人组织: 提交其在境内设立分支机构或者代表机构的批准文件和注册证明,或者经公证、 转递的设立文件和注册证明; (八)境外法人或者非法人组织:提交其在境内设立分支机构或者代表机构 的批准文件和注册证明,或者经公证、认证的设立文件和注册证明。

2.11.2 已经登记的不动产,因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号 码等内容发生变更的,申请办理该不动产登记时,申请人应当提供能够证实其身 份变更的材料。 2.12 (继承、受遗赠的不动产登记) 因继承取得不动产申请转移登记的,当事人可以提交继承权公证书或者明确 继承权的已生效的判决书、调解书。 因受遗赠取得不动产申请转移登记的,当事人可以提交继承权公证书和接受 遗赠公证书等经公证的材料,或者已生效的判决书、调解书。 未提交上述公证文书或者已生效法律文书的,按照本规定第2.20 条办理。

2.13 (涉及国家安全、军事机密的不动产登记) 涉及国家安全、军事机密的不动产登记,当事人还应当提交相关审查文件。

2.14 (军队不动产登记) 军队不动产登记,当事人还应当提交军队不动产主管部门的审核文件。 2.15 (登记受理)

2.15.1 申请不动产登记的,当事人应当到不动产所在地的区登记事务机构提交 规定的申请登记文件。通过网络申请不动产登记的,应当按规定提交电子介质的 申请登记文件。 2.15.2 登记事务机构应当查验申请登记文件。登记事务机构可以根据不同登记 申请就需进一步明确的有关事项询问申请人,申请人应当签名确认。

2.15.3 申请人提交的申请登记文件齐全且符合法定形式的,登记事务机构应当 即时受理登记申请并出具收件收据;申请人提交的申请登记文件存在可以当场更 正的错误的,登记事务机构应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,登记 事务机构应当即时受理登记申请并出具收件收据。申请日为受理日。收件收据按 照受理登记申请时间顺序全市统一编号。

2.15.4 收件收据应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、不 动产坐落、提交文件名称和份数、原件或者复印件、登记事务机构名称、收件时 间,申请人应当在收件收据上签名确认。

2.15.5 登记受理时,登记事务机构发现申请登记事项的有关情况需要进一步证 明的,可以告知申请人补充材料。登记事务机构应当一次性告知申请人需要补充 提交的证明材料,材料补齐日为受理日。

2.15.6 申请登记文件不齐全或者不符合法定形式的,登记事务机构应当书面告 知申请人不予受理,并一次性告知需要补充提交的证明材料。申请登记文件复印 留存,原件退还申请人。

2.15.7 申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,登记事务机构应当当场书 面告知申请人不予受理,并告知向有登记权的登记事务机构申请。申请登记文件 复印留存,原件退还申请人。

2.16 (申请登记文件补正)

2.16.1 受理登记申请后,登记事务机构发现申请登记事项的有关情况需要进一 步证明的,应当在规定的登记审核时限内一次性向申请人出具申请登记文件补正 告知书。补正告知书应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、 不动产坐落、已提交文件和需补正文件、原件或者复印件、登记事务机构名称、 补正告知书出具的时间,并告知申请人文件补齐日为受理日,补正期限最长不超 过 30 日。补正告知书一式二份,一份送达申请人,一份由登记事务机构留存。 2

.16.2 受理登记申请后,登记事务机构发出补正告知书的,申请登记文件补齐 日为受理日,登记审核期限从文件补齐日起计算。逾期未补正的,视为未受理, 登记事务机构应当将已提交的申请登记文件复印留存,通知申请人领取申请登记 文件原件,当事人要求登记事务机构出具不予受理的书面证明的,登记事务机构 出具“不予受理告知书”。

2.17 (不动产登记申请的合并受理) 属于下列情形之一的,登记事务机构可以合并受理下列登记申请:

(一)因房地产转让时,受让人按照规定办理建设用地使用权出让手续的, 登记事务机构可以合并受理房地产转移登记与受让人就该房屋所占范围内的建 设用地使用权首次登记;

(二)围填海项目成陆后申请土地使用权首次登记的,登记事务机构可以合 并受理土地使用权的首次登记与海域使用权的注销登记。

(三)因不动产买卖,受让人就该不动产抵押贷款支付价款的,登记事务机 构可以合并受理不动产转移登记与受让不动产的抵押登记;

(四)商品房预购人以预购商品房抵押贷款支付价款的,登记事务机构可以 合并受理预购商品房预告登记与该预购商品房抵押的预告登记;

(五)因建设用地使用权和房屋所有权变更,致使不动产抵押权变更而申请 登记的,登记事务机构可以合并受理不动产变更登记与不动产抵押权的变更登 记;

(六)未办理建设用地使用权首次登记,房屋建成后,登记事务机构可以合 并受理建设用地使用权的首次登记与房屋所有权的首次登记;

(七)记载有抵押权的不动产申请转移登记的,登记事务机构可以合并受理抵押权的注销登记与不动产转移登记,也可以合并受理抵押权的变更登记或者转移登记与不动产转移登记;(五色土抵押登记代理代办)

(八)未办理首次登记的不动产,因继承、受遗赠申请不动产转移登记的, 登记事务机构可以合并受理该不动产首次登记与转移登记;

(九)一宗不动产因继承、析产、赠与等情形,同时申请转移登记、变更登 记的,登记事务机构可以合并受理继承的转移登记与相关的转移或者变更登记申 请;

(十)同一宗不动产同时申请转移登记、居住权首次登记的,登记事务机构 可以合并受理转移登记与居住权的首次登记;

(十一)未办理海域使用权首次登记,其上建筑物、构筑物建成后,登记事 务机构可以合并受理海域使用权的首次登记及其上建筑物、构筑物所有权的首次 登记;

(十二)未办理土地承包经营权首次登记的,登记事务机构可以合并受理土 地承包经营权首次登记及其上森林、林木所有权的首次登记;

十三)未办理国有农用地使用权首次登记的,登记事务机构可以合并受理 国有农用地使用权的首次登记及其上森林、林木所有权的首次登记;

(十四)市登记局认为可以合并受理的其他情形。(上海不动产登记登记服务公司)


 

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