五色土作为房产遗产管理人,总结房产传承7种方式:法定继承、遗嘱继承、遗赠、房产置换、房产买卖+赠与、居住权设定、遗嘱信托。

这些传承方式各有特点,适合的人群各不相同,人们可以根据自己的实际情况进行选择。

一、过世前无遗嘱安排,只能法定继承

     法定继承是指房主去世前没有留下遗嘱或安排,此时只能按照法定的顺序和原则进行继承。

     《民法典》第一千一百二十七条的规定,配偶、子女、父母是第一顺序法定继承人,兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序继承人,继承开始后,由第一顺序继承人继承财产,没有第一顺序继承人的,才由第二顺序继承人继承。

根据《民法典》第一千一百三十条,同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等。举个例子,在法定继承中,假设A先生意外去世,去世时留下父亲、配偶及儿子三名继承人,那么A先生的财产先析产确定遗产范围,再由父亲、配偶、儿子每人继承1/3 。

      与此同时,通过法定继承的方式传承房产存在一定的继承风险。在法定继承中,父亲同样是第一顺序继承人,也会占有一定的继承份额。此时的父亲往往年事已高,在实践中,经常出现父亲因为悲伤过度或是身体健康恶化,一旦发生父亲在遗产分割开始前就去世的情况,依据《民法典》第一千一百五十二条的规定,属于父亲的部分遗产将按照法定继承的方式转给父亲的继承人,而父亲继承人第一顺序中并不包括孙子女,也就是说,上述A先生去世后,法定继承分到父亲头上的1/3 房产,将会分给A先生的兄弟姐妹,而非A先生的配偶和儿子。

二、过世前做遗嘱继承安排

       遗嘱继承是指被继承人在世时立下了遗嘱,去世后由遗嘱中指定的继承人按照遗嘱的规定继承财产,无需做到平均份额。

       通过遗嘱的方式传承房产有一定的优势。首先,遗嘱的订立相对简单,耗费成本较低。其次,遗嘱有利于明确可继承房产的范围,并使被继承人能够灵活分配房产。

三、过世前做遗赠安排

       遗赠是指被继承人在世时立下了遗嘱,去世后由遗嘱中指定的人,不是第一和第二顺序的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,则按照遗嘱的规定受赠财产。

       根据《民法典》的规定,孙子女和外孙子女、或者第四代第五代人,那么,受赠人就要在知道受遗赠后的六十日内明确表示接受遗赠。通过遗赠的方式,还可以将房产传给法定继承人以外的人,与法定继承相比,扩大了房产受益人的范围。

四、过世前,房产先置换,再设计遗嘱

       拥有多套房产的家庭,预期增值空间不大的房产没必要继续长期持有。

       增值空间较高的核心地段房产可以选择继续持有,而对于升值空间较小,甚至存在价值下降风险的房产,则可以考虑出售后将售房款换成升值空间更大的房产。然后将置换买入的房产,装入遗嘱遗产中。

五、过世前,赠与和买卖的方式传承房产

       房产买卖和房产赠与在未来子女出售房产时所涉及的税费成本不同,子女拿到房产后将来总会房产出售,那么房产买卖的方式,能够在子女未来进行房产出售时,省下一笔个税20%。因此,五色土建议将房产1%的份额赠与子女,99%的份额卖给子女。

       以房产赠与买卖方式进行房产传承的优势在于,房主可以在生前准确地将房产传承给想要传给的人,并且此种传承方式较为隐秘,传承方案无需公开。

       其缺点在于,在生前就将房产赠与子女,使得原房主丧失了对房子的控制权。这类方式就相对适合父母比较相信子女的房产管理能力,或者希望秘密地将房产给某个亲友的情况。

六、过世前设定居住权再传承

       居住权人可以无偿居住于房屋之中直至过世。设定居住权时有何方法呢?

       首先,设立居住权需要提前订立居住权合同。根据《民法典》第三百六十七条规定,在居住权合同中,一般需要列明当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、争议解决的方法。当然,通过遗嘱的方式也可以设立居住权,但同样建议人们在遗嘱中明确上述内容。

       居住权合同或者遗嘱出具之后,居住权还未正式生效,根据《民法典》第三百六十八条的规定,居住权采取登记生效,也就说,设立居住权时必须向不动产登记中心申请居住权登记,登记后的居住权才算正式成立。居住权并不会自动消失,期限届满或者居住权人死亡后,产权人一定要主动到登记机构申请注销登记。

七、遗嘱信托

     《民法典》第一千一百三十三条【遗嘱处分个人财产】“自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。自然人可以依法设立遗嘱信托”。民法典明确规定了遗嘱执行人、将遗嘱信托与遗嘱继承和遗赠并列。

       遗嘱信托,是指立遗嘱人于遗嘱中载明其去世后将财产转移给受托人,由受托人按照立遗嘱人的意愿对遗产进行管理、运用和处分,并向立遗嘱人指定的受益人进行分配。

    《民法典》生效之前的2019年6月11日,上海市第二中级人民法院公布了一份二审判决书,开拓性地认定了一份遗嘱信托的成立。

  遗产信托中,遗产管理人、信托受托人、受益人三权分立,相互制约。遗产管理人,一般由专业的房地产遗产管理人担任。遗嘱执行人为遗产管理人。对遗产进行妥善保存以及管理、清算、处分、分配,行使执行权,可以实施与管理遗产有关的其他必要行为。遗产管理人没有收益权和决定权,但有约定收取报酬的权利。受托人和受益人对遗产管理人有监督权。

  遗嘱信托的受托人,是依据立遗嘱人的意愿管理、运用遗产,并将遗产或管理遗产获得的收益向遗嘱指定的受益人进行分配的人。受托人一般由子女、亲属共同担任。受托人在不违背遗嘱的条件下,对遗产管理有决定权,没有执行权,没有收益权,但有获得约定报酬的权利。受益人对受托人有监督权。

       受益人或受益人范围,受益人一般明确为父母、配偶、子女,或指定第三代、四代、第五代的直系亲属为受益人范围。受益人对房产信托遗产既没有执行权,也没有决定权,只有收益权,对受托人和遗产管理人有监督权。

       遗嘱信托的风险:受托人一旦违背承诺或怠于履行职责,遗嘱信托的执行效果存在较大的风险。所以受托人通常有两个以上的亲属担任。

       案例:A先生立遗嘱信托,多套房产作为信托财产,只动房租不动本,由A的儿子和A的弟弟共同担任受托人,配偶、子女和父母,及未来的后代,作为受益人,五色土作为房产遗产管理人。

       房产可以放入遗嘱信托,但在目前法规条件下,不适合放入信托公司,因为信托公司过户来回,导致房产传承交税的比例非常高,交税税率合计超过房价的50%。增值税5%、企业所得税25%、契税3%、土地增值税50~60%(房产增值翻倍的)。

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