最大的房地产基金

        全球最大的房地产私募基金是黑石集团(The Blackstone Group)。1985年成立,历经35年的发展后,成为全球最大的房地产投资管理公司。

       资产规模,2019年度的主要业务指标:房地产基金、私募股权、对冲基金、信贷四大业务板块,管理资产总规模(AUM)达5711亿美元,其中,房地产基金规模为1282亿美元、私募股权基金977亿美元、对冲基金756亿美元、房产抵押贷款基金1064亿美元。收取管理费的资产规模达4080亿美元,另外1711亿不收取管理费。 永续资本(Perpetual Capital)规模达1037亿美元。       

       以收入种类划分,黑石集团2019年的收入中34.7亿美元是管理费,34.7亿美元为投资收益,1.3亿美元为业绩奖励。但房地产基金和私募股权业务有更高的管理费率(平均1%~1.5%),旱涝保收的管理费,是黑石的压舱石。在投资收益方面,房地产基金、抵押贷款和对冲基金板块分别增加了10亿美元、1.7亿美元和0.5亿美元,但私募股权基金表现不佳,减少了6亿美元。房地产基金的收益增长最多,因此在收入上,房地产基金和私募股权是黑石的两大支柱。

       房地产基金一枝独秀。2019年,黑石募集的1122亿美元可收取管理费的资金中,房地产基金最大为524亿美元,占去了50%,其中包括创纪录的最大单体基金,即规模201亿美元的BREP IX基金。黑石是全球第一家规模破千亿美元,最大的房地产基金管理机构。过去三年间,黑石房地产板块的管理规模已经累计增长了78%。

       永续资本改变盈利模式。黑石的永续资本规模在2019年大幅增长了43%,总规模达到1037亿元。在黑石收取管理费的资产中,永续资本已经占到了四分之一。 与普通房地产基金相比,永续资本有巨大的优势——不设清算期,在正常业务过程中不需要通过赎回将资本返还给投资者。黑石集团总裁打了个比方,黑石过去的商业模式就像是种植一年生植物,周期性的募资、投资。而永续资本就像是种植多年生植物,将会让黑石的资产、收入基础稳定的多。 黑石的永续资本规模增长同样是主要由房地产基金驱动。投资了拉斯维加斯的米高梅大酒店的 BREIT基金,截至2019年末,黑石房地产板块的永续资本总规模为529亿美元。

        黑石在房地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略。黑石房地产基金以机会型为主是以成熟的能够产生稳定现金流的房地产为目标资产。以低于重置成本的价格,来收购这些成熟的物业资产,然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产,并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。中国的五色土合伙房地产,采用的模式是通过法拍房低价买入、长租、卖出,也是只投资成熟的住房。五色土合伙房地产和黑石房地产基金,异曲同工。

  日本不动产经济研究所发布报告:2020年11月东京首都圈新建公寓每户均价为5900万日元(约370万人民币),同比上涨8%。其中,东京23区为7700万日元(约480万人民币),同比上涨12%。

      黑石集团2020在日本房地产上的投资总额估计约为6000亿日元(约合58亿美元)。多为东京和大阪等大城市的办公房和商场。截止2015年,黑石直接拥有的物业资产已达到1340亿美元,包括1.03亿平尺(约960万平米)的写字楼,1.65亿平尺(约1500万平米)零售物业,284,000个酒店房间,450,00套出租公寓。


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