如果名下的多套房产或单套高价房产,就需要规划未来的房产养老和房产传承。将来一旦过世,子女突然继承巨额房产,必然招致围猎,不出50年,总有一款陷阱恰好合身,例如理财、买房、炒股、期货、基金、保险、信托、私募、入股、借钱、收藏、离婚、开公司、投资失误、赌博、被骗等,每个领域风险不同,普通人都没有多个领域的风险防范经验,隔行如隔山,富不及三代,才成为普遍现象。赚钱易,守钱难,即使银行定存或投保终身保险,也终将被通胀吃掉。


       以下是一个中国近代史上著名的遗产管理案例。       

       1916年4月27日,创造晚清中国11项第一的首富盛宣怀去世,(第一个民用股份制企业轮船招商局、第一个电报局中国电报总局、第一个内河小火轮公司、第一家银行中国通商银行、第一条铁路干线京汉铁路、第一个钢铁联合企业汉冶萍公司、第一所高等师范学堂南洋公学、第一个勘矿公司、第一座公共图书馆、第一所近代大学北洋大学堂、中国红十字会)。

       这位学贯中西的天才盛宣怀,在他去世之前,为能最大限度地保全盛氏家族的产业家财,防止不孝子孙毁家败业,他引入了欧美的遗嘱信托制度,设计了一套遗产分配方案——“动利不动本“,即为“产业不准动,不准分,交给专业管理机构打理,各产业所产生的收益分成两块,60%均分给子孙,40%作为义庄,义庄即盛氏家族的慈善基金”。当时的义庄已经管理土地3000亩。

       盛宣怀的遗产包含了五大类。第一类,上海滩租界内的各处地产,当时估计价值约668.6万两白银;第二类,国内地各城市的房地产,武进县住房290间,苏州、杭州等地的地产,当时估计价值约98.4万两白银;第三类,股票,总价值约510万两白银;第四类,股本加存款,总价值约在35.5万两白银;第五类,其他财产。扣除负债,净资产约1160万两白银。

       为了分的公平合理,盛家当时聘请“五大长老”作为遗嘱执行人,分别是,盛家世交,李鸿章之子李经方,他也是上海知名的房地产大户;盛宣怀亲家,前国务总理李宝琦;盛宣怀亲信,上海通商银行董事长傅筱庵;盛宣怀之弟盛善怀;盛宣怀妻弟庄亮华等。

       遗产分配是从盛宣怀遗孀开始。正室庄夫人分得的地产,总价值约在70万两白银,每月可得利息4154两白银,年租金回报率7.1%;二太太萧氏分得的地产,总价值约30万两白银,每月可得利息1848两白银,年租金回报率7.4%。这两份房地产,堪称最稳健的资产。

       七小姐盛爱颐、八小姐盛方颐,各分得嫁妆费6万两白银,考虑到在盛宣怀病重时,孙女盛毓蓉悉心伺候,所以按照照七小姐、八小姐的出阁费,减半给嫁妆费3万两。上千万两银子的遗产,两位大小姐一人最终才拿到手6万两,这为几年后盛七小姐大战盛老四,争夺遗产埋下了一个伏笔。剩下的遗产,由盛家五房儿孙平均分配。

       最终按照50%分掉,50%由义庄打理的分配原则,五房各自抓走一个价值116万两白银的阄后,归到盛氏义庄的遗产价值大约在580万两白银。其中,三子盛同颐也死得早,116万遗产是由他过继来的九岁儿子盛毓邮(老四盛恩颐的亲生儿子)继承的,九岁的孩子怀抱百万两白银!

       盛家愚斋义庄的财产管理,由遗产执行人之一的李经方担任遗产管理人,李经方会同盛氏五房亲族会议商议,订立章程,成立家族委员会,只动息不动本,不得变卖其义庄财产,此财产用途的分配亦订入章程,以其中40%作为慈善基金,40%作为盛氏公积金,20%作为盛氏公用。

       四子盛恩颐,就是民国上海滩最著名的败家子。早年地留学英美,娶了民国总理孙宝琦的女儿,继承了盛家最核心的产业汉冶萍公司。娶了11位姨太太,还给每个姨太太配一幢花园洋房、一部进口轿车,外加一群男仆女佣,如此奢华的姨太太们也没有花完他的财富。盛恩颐最大的败家嗜好是吸毒和豪赌,最知名的是他和浙江督军卢永祥的儿子的那场豪赌,一夜之间,竟然输掉了一整条弄堂,一百多幢房子。他分的一份116万很快败完,他又败光了9岁的亲生儿子盛毓邮继承到的那一份116万。

       后来民国时期,军阀要求盛家义庄拿出40%的财产资助军队,为了“肥水不流外人田”,四子盛恩颐联合盛家慈善基金会的一个董事,里应外合,向上海临时法院提出要求,要将归入“愚斋义庄”价值580万两白银那部分遗产,也拿出来由五房分掉。从1917年到1945年,不到30年,他败光了父亲留下的遗产。最后,盛老四在穷困潦倒中死在了盛家祖屋的门房里,十分凄惨,也十分正常。盛家富不及二代。

       五色土认为,今天的标准去评价100多年前的盛老先生,是不公平的。规划的遗产管理有四个教训:

       第一个教训,盛宣怀生活在近300年来中国国运最低谷的历史时期,政治动荡和军阀混战,都是财富的杀手,盛宣怀本人应当可以预见到未来的政治风险和战争风险,他应该提前把家族财产在海外配置,例如可以可以选择香港、或者英美等。国运的一粒灰尘,压在个人身上都是一座山,无法阻止,只能规避。

       第二个教训,盛宣怀在世的时候,没有和遗产管理人签署管理合同,没有把遗产中房地产的租金和增值,以及遗产中企业的利润,都和管理人的报酬相挂钩。有要求没激励。

       第三个教训,政治家李鸿章的长子李经方作为遗产管理人,首先,他在盛宣怀在世的时候,没有预见到政治和战争风险,没有建议盛宣怀把主要财产配置到香港或海外,作为遗产管理人他没有眼光;盛宣怀去世后,他接手遗产管理不久,参与政治活动失败,避上海而蛰居大连,甩手不问义庄,客观上说,他已经友情帮助盛家,促成了遗产管理董事会的成立,遗产的盈亏也和他没有关系;李经方的儿子也是败家子,更不可能继任遗产管理人,作为遗产管理人的家族,尚不能富可二代,保障盛家可以富及三代,只能是笑话。

       第四个教训,遗产50%安排五子均分是不合理的,没有能力的,或者品行差的,可以暂存不分配,将来隔代转继承分配。另外,对两个女儿也不应该分配过少。

      这位晚清首富盛宣怀,他既没有提前资产配置,又选错了遗产管理人,更没有绩效激励,注定了盛氏家族遗产传承的的必然落空。最终巨额财产付诸东流。惨重的教训值得吸取。

       当然,用今天的标准去评价100多年前的盛老先生,这显失公平。五色土只是想学习他失败的教训,为后人借鉴。盛老先生提出的“动利不动本”的遗产管理思想,应当列入中国遗产管理历史里程碑。


       依据2021年生效的《民法典》,五色土作为房产遗产管理人,为客户提供以下咨询服务:      

        以房养老:

       五色土建议客户退休后,在不同时间、不同城市、不同区位,提前进行房地产配置,清仓不合适的,重仓合适的。房产总值不变,套数翻倍,长期出租,每隔10年左右置换出房价差额,这样房租加上房价的差额,足以养老。以业致财以房守之,可以抵御长期持续的通货膨胀。

       遗嘱规划:

       五色土家族担任客户的遗嘱执行人和遗产管理人,客户遗嘱可以对部分房产和房租,安排继承分配,其余房产和房租可以遗赠给客户未来有房产管理能力的后人,并附有受赠义务,保管遗产,可以用于家谱增补、家族聚会、家族教育、家族救助等公益内容。

       代际持续:

      五色土家族会持续指定下一代持续担任客户的遗产管理人。在客户后代中,选择能力更强的后人接管房产,五色土家族退出管理。没有万世不移的财富,唯有智慧长存。

       遗赠循环:

       随着房产的老化,或者城市发展的停滞,房产增值终会乏力,此时,应将房产遗赠过户给客户的后人,由受赠人卖出重新买进置换,并继续执行原遗嘱附有的义务,保管遗产。

       遗产管理费:

       五色土根据房产增值和房租金额收取年管理费,因失职给客户遗产造成损失时,五色土家族承担赔偿责任。

       国外遗产管理人借鉴:

       从18世纪至今200多年间,美国波士顿有很多律师世代担任遗产管理人,保障客户家族财产代际传承的稳定,“当一个家族的家长即将离世,最先叫的是医生,其次叫殡仪馆,再次叫遗产管理人”。不同于波士顿律师,五色土房地产投资顾问,不仅要保障客户的传承安全,更要保障房地产的看护出租和置换增值。

      五色土房地产遗产管理方案,不同于家族财产信托。

      家族信托适用于资金,不适用于房地产。例如,房地产交付给信托公司的时候,要交契税3%;信托公司出租房地产的时候,按照租金的12%每年交房产税;信托公司卖出房地产的时候,交税很多,企业所得税25%,增值税5%、土地增值税50%~60%,全部交税超过房地产价值的一半。五色土遗产管理方案适用于房地产,房地产作为客户的遗产,依照客户遗嘱的约定,暂时不办理产权过户,在未来10-20年内的某个时间,才办理过户手续,新的产权人继续保管房地产,完成遗嘱附有的义务。

    

  

附:《民法典》2021年1月1日生效,以下是关于继承的相关条文: 


【法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议的效力】继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。


【男女平等享有继承权】继承权男女平等。

【法定继承人的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承:
    (一)第一顺序:配偶、子女、父母;
    (二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
    继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
    本编所称子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
    本编所称父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
    本编所称兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、 有扶养关系的继兄弟姐妹。

【代位继承】被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。
被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的,由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。
代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。

【遗产分配的原则】同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。
对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。
继承人协商同意的,也可以不均等。

【遗嘱处分个人财产】自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。
自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。
自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。
自然人可以依法设立遗嘱信托。

【遗嘱见证人资格的限制性规定】下列人员不能作为遗嘱见证人:
(一)无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人;
(二)继承人、受遗赠人;
(三)与继承人、受遗赠人有利害关系的人。
【附义务遗嘱】遗嘱继承或者遗赠附有义务的,继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的,经利害关系人或者有关组织请求,人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。


【遗产管理人的选任】继承开始后,遗嘱执行人为遗产管理人;没有遗嘱执行人的,继承人应当及时推选遗产管理人;继承人未推选的,由继承人共同担任遗产管理人;没有继承人或者继承人均放弃继承的,由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。

【遗产管理人的指定】对遗产管理人的确定有争议的,利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。

【遗产管理人的职责】遗产管理人应当履行下列职责:
(一)清理遗产并制作遗产清单;
(二)向继承人报告遗产情况;
(三)采取必要措施防止遗产毁损、灭失;
(四)处理被继承人的债权债务;
(五)按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产;
(六)实施与管理遗产有关的其他必要行为。

【遗产管理人未尽职责的民事责任】遗产管理人应当依法履行职责,因故意或者重大过失造成继承人、受遗赠人、债权人损害的,应当承担民事责任。

【遗产管理人的报酬】遗产管理人可以依照法律规定或者按照约定获得报酬。

【遗产的保管】存有遗产的人,应当妥善保管遗产,任何组织或者个人不得侵吞或者争抢。
【转继承】继承开始后,继承人于遗产分割前死亡,并没有放弃继承的,该继承人应当继承的遗产转给其继承人,但是遗嘱另有安排的除外。

【遗赠扶养协议】自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。按照协议,该组织或者个人承担该自然人生养死葬的义务,享有受遗赠的权利。

【被继承人税款、债务清偿的原则】继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务
可以不负清偿责任。

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