买房理财还是买信托理财?投资门槛都在100万以上。以下从投资理财的变现性、收益性、安全性、抗通胀性、杠杆性五个方面,做利弊分析比较。本文比较的前提是买房理财或信托理财,都假设为正确操作。 例如,偏僻县城的房产,未来大概率会套牢。任何城市售后包租6%~10%的商铺几乎都是陷阱。

       变现性比较      

       买房理财:住房可以在一两周内,从银行获得抵押贷款。也可几天内从亲朋好友获得抵押借款,年利息一般5%~8%左右。也可以3个月内卖出房产获得现金(房产持有期2年以上再卖房的,免增值税5.5%)。但在房价下跌的时候卖出房产比较困难,同时需要议价更多。 

       信托理财:平均期限20个月质押,中途不可赎回。信托产品不能质押贷款,可以再转让。在房价上涨的时候,转让信托产品比较困难,同时也需要让渡信托收益率。

      结论:中国一二线城市的住房变现能力好于信托产品。 

       收益性比较

       买房理财:一、二线城市轮动上涨,近50个城市,近5年住房房价年均涨幅平均超过10%,  再扣除个税1%、中介费1%,平均年净收益率约8%以上。预计未来5年,一二三线城市平均回报率5%~8%,因为GDP预计未来年增速大概率时5~8%。

       信托理财:过去5年的年均收益8%左右,预计未来5年的年收益率也是5%~8%,因为GDP预计未来年增速大概率是5~8%。  

       比较结果: 一二线城市房产的综合投资回报率略微大于信托的收益率。

       安全性比较 

       买房理财:一般有期房烂尾、房屋质量、房价下跌风险;在一二三线城市,主要风险是房价下跌风险,但短期下跌幅度一般不超过20%,长期看很少下跌。例如上海2017年3月~2020年2月,三年间房价下跌10%左右。但2015年3月~2017年3月,上海房价几乎上涨70%,综合5年总体上涨60%。

       信托理财:信托合同明文声明信托公司不承担投资风险。信托产品全国总平均坏账率低于2%,但如果投资人买的一笔信托碰巧出坏账, 对这个投资人就是100%风险,因为投资人手里的信托合同 ,本质是一纸借条。

       全国总共68家持牌信托公司,注册资本都是巨大的,但和信托募集的天量资金规模相比,资本杠杆高达30倍以上,也蕴含着巨大的系统风险,平时很少量的坏账是可以刚性兑付的,一旦遇特殊情况,杠杆就会爆掉。信托如遇坏账,一般诉讼很漫长,抵押物变现,也是未知数。

       比较结果:在中国一二城市买房理财的最大跌幅一般不超过30%,信托产品的最大亏损可以到100%。物权好于债权。拿着价值上千万的房产证可以提高家庭幸福指数,手拿几百万的信托合同书,可能会睡不好觉。

      高通胀情况下的表现

      买房理财:未来如果遇到高通胀,则房价会跟随高通胀飞涨。房产证是对抗通胀最好的存款折。未来如果遇到经济危机,则房价可能下跌。出现经济危机,必然会刺激经济,接着又会出现高通胀。

      信托理财:在高通胀情况下,信托理财收益率是固定的,不跟随高通胀上升,导致实际收益亏损。未来在经济危机发生时,房价下跌,理论上是信托理财更好,但实际上,经济危机时,信托产品的债务人及担保人,还款能力都下降了,反而导致信托产品坏账率的上升。

       比较结果:一二线城市的房产更抗通胀。

       杠杆性比较 

       买房理财:可以办理按揭贷款最长30年,首贷7成左右,只用30%的自有资金就可以撬动三倍的房产,且按揭贷款的利率长期低于房价上涨率。中途可以卖房(让下家垫还按揭),也可以提前还贷。

      信托理财:不可以用银行贷款投资。不存在杠杆性。

      比较结果:住房理财具有杠杆能力。信托理财无杠杆。       

       资产配置建议       

       对于十几个限购的一二线城市,可以投资法拍房,找有赔偿实力的不动产配置专家,采用有限合伙买房方式捆绑风险收益,这样可以利用专家的特长和时间,预测走势、定时机、选城市、挑板块、看房产、排风险。

       其次,自己有精力有时间的情况下,亲自到各个城市,看一手房、二手房、法拍房。不是漂亮的房产就一定好,要看性价比,每个城市看房调研50个小区以上,就会建立每个城市的房价参考体系。然后再把十几个城市的房价体系对比,就不会采坑。

       第三,知名信托公司发行的,安全性好的,年化收益率7%左右的,半年期限的信托产品,单笔100万的可以分散资产配置。最好在房价上涨周期到顶峰的时候买入信托产品,提前寻找有赔偿实力的信托销售专家,利用他的专业特长,同时捆绑风险责任,可以化解激励不相容的隐患,因为销售只有佣金没有责任,是投资人最大的隐患。

       平时资金可以买银行理财产品。银行理财产品安全性大于信托产品,银行理财产品年化收益率3%~4%,虽然比信托收益6%~8%低一些。但银行理财可以每天或每月赎回,这样牺牲很少的收益率,可以换得了极好的流动性。



2020年2月 银行理财产品收益率
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