买房投资还是买信托投资? 投资门槛都在100万以上。 一切投资都可以从变现性 收益性 安全性,做利弊分析。 


变现性 

住房的变现性性较好:可以在一个月内,从银行获得抵押贷款,或从亲朋好友获得抵押借款,年利息一般5%~8%左右。也可以3~6个月内,获得现金,卖房时候,持有期一般2年以上的,需要支付个税1%。 
信托产品平均期限20个月,中途不可赎回,期满赎回。
 结论:住房的变现性远远好于信托产品。 


收益性
  住房投资:全国一二三城市的房产投资收益确实可观,用最近5年以来的数据说话:一、二、三线城市轮动上涨的房产投资效果很棒,近50个城市,近5年房价年均涨幅平均超过10%,再计算租金回报,综合回报率平均超过年12%;  但大多数五六线城市的住房房产投资收益低于年6%。 房产交易环节,卖方还将扣除个人所得税1%、中介费1%,其他费用微乎及微,剔除这些税费的收入,住房投资的平均年净收益率约10%。
信托投资: 近5年的年均收益8%左右,信托收益基本为到手的净收益。 
结论,住房的综合投资回报率大于信托的收益率。


安全性 
房产投资的风险在于:烂尾楼、不能如期取得产权证)、房屋质量风险、房价下跌风险、房产税等;在一二三线城市,只出现了下跌风险,其他风险微乎其微,但在边远县城风险较大。例如上海2017年3月~2020年2月,三年间房价下跌10%左右,但2015年3月~2017年3月,上海房价几乎上涨70%,综合5年总体上涨60%. 当然,如果当初最高价买的上海顶级豪宅,这5年上涨和下跌打平,上涨较少。买房投资的这些风险,只要看房200套充分比较,很容易避免采坑的。 未来5年房价的下跌风险不可预测,但未来10~20年,房价平均回报率(包括租金和增值)一定会超过年5%,如果考虑乐观,年10%也是很容易的,因为GDP年增速5%以上,M2通货膨胀率超过年8%。未来5年,如果遇到高通胀,则房价平均年增长率会对冲高通胀。

信托投资风险在于:收益风险、本金风险。68家信托机构都是正规的,注册资本都是强大的,项目都是符合国家产业政策的项目,都有完备的抵押担保措施。但是,信托产品未来都是不能刚性兑付的,注册资本和信托产品规模相比,杠杆高达30倍,系统风险不可控制。个别项目还款风险一旦出现,诉讼很漫长,进入法院执行阶段,抵押物是否容易变现,也是问题;公司老总、项目经理是否完全可信,道德风险巨大。未来5年,如果遇到高通胀,通胀率会把收益率全部吃掉。
结论,住房投资的风险更可控。物权好于债权。


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