想知道未来还能不能买房,首先得透过时光,看懂过去房价增值的原因。

我国自1998年房改至今,大城市的商品住宅在国力增强的大背景下以年化10%左右的速度进行复合增长。房价涨跌主要有四个因素:

 

1、安定和平的健全制度

2、城市化

3、货币增发

4、地缘政治

下面我们来仔细分析这四个因素。

 

安定和平的健全制度

我国在治安上在全球属于最安全的国家之一,在晚上,老弱妇女儿童依然可以安全的出门逛街。

 

城市化因素

城市化体现在人口进城和城市功能提高上。

如下图所示,我国常住人口城镇化率从2000年的36.9%增长到2018年的59.58%,平均每年增加1.2%左右,这意味每年所有城镇的常住人口增加约1700万,GDP前30名的大城市每年常住人口增加500万左右。

同为大陆国家的美国和巴西城镇化率约为80%左右,其他发达国家城镇化率也都在75%~80%之间。早在1970年,美国城镇化率已经基本达到75%左右。


按照过去10年的人口迁移速度,我国城镇化率达到70%大约要等到2030年至2035年左右,距离2019年仍有10年多左右的时间,到2030年左右,我国城市人口将再增加约1.5亿人左右,前30名的大城市的总人口将增加5000万~1亿人左右。

城市功能提高可以表现在产业和基础建设上,比如地铁大幅度的从一线城市普及到二线和三线城市。内陆大城市地铁里程增加幅度尤为迅速。虽然在绝对值上,一线城市地铁里程排在最前面,但在地铁里程增幅上,内陆大城市增长尤为迅速。2016年,郑州、合肥、长沙地铁仅有2条,里程不过几十公里左右,2019年,算上已经动工建设的地铁,这三个城市每个城市的地铁里程(通车的和建设中的)都达到200公里以上。成都、武汉等强二线城市地铁里程也在2019年达到400至500公里左右。

 

 

货币增发因素

自1971年美元和黄金脱钩以来,全球货币几乎都成了无锚货币,长期通胀的影响不可避免。过去几十年,工资、房屋、餐厅、等各类商品服务都出现不同程度的涨价,其中,房屋是目前最好的抗通胀资产。在我国,货币量一般用央行公布的广义货币量(M2)衡量,从2001至2018年,我国M2年化增速高达14.9%左右。 2019年12月15日,我在上海闵行区的一个菜场门口的摊位买山东煎饼,一个基本款的煎饼(鸡蛋一枚,面糊一大勺,油条一根,酱料葱花若干)售价是5.5元。我和煎饼摊老板聊天,得知大约2010年,煎饼摊老板每个同样的煎饼售价3元,9年时间,煎饼物价每年上涨约7%,之所以选择煎饼,是因为煎饼包含了人力成本(煎饼只能现做现卖,必须人工制作),各类食品原材料,以及地租(菜场门口铺位是要付租金的),非常全面的代表了物价。2010年以来,实际物价涨幅每年约5%~8%左右,通胀的持续必将推高资产价格。 


地缘政治因素

抗日前期,由于战略误判,民国大量生产设备、基建、重要工业资产都建设在沿海和江浙地区,日军迅速入侵导致大量工业资产来不及迁至内陆。(参见:纪录片《大后方》) ,受到战争影响,我国人口不断向西南涌入造成了重庆等城市房价激增。

1978年12月中美签署“中美建交公报”,解除了海上封锁,我国首先开放东南沿海。

1988年邓小平提出了“两个大局”战略思想,首先发展东部,将来发展西部。

1990年苏联解体,解除了北方的威胁,中美和睦、中俄无忧。邓小平南巡讲话吹响改革发展冲锋号,抓住千年一遇国运。

2001年,中国加入WTO,由于地缘政治的稳定,1990至今,沿海城市飞速发展。 

2011年美国提出亚太再平衡战略,开始遏制我国,国家西部战略试探,重庆至德国杜伊斯堡中欧班列开通,引发国家提出一路一带战略。 

2018年开始,中美贸摩擦频繁发生,全球局势从一超多强向两极化发展,中美对峙到底是和平竞争还是冷战、热战、或是小摩擦式的竞争?中美竞争的不确定风险快速上升,沿海贸易城市的经济发展可能降速,内陆大城市经济比重将在未来10年快速上升。

  

城市的选择

综合租金回报率、固定资产投资、人口增量、GDP、存款量、地缘政治,五色土认为未来5年适合投资的城市(大幅升值概率更高的城市)有:武汉、成都、郑州、重庆、长沙、西安、南宁、上海、广州、深圳、北京。        


孙敦浩的综合建议:

1、资金量较大(流动资金500万以上1亿元以下的),建议首套房配置一线城市,北上广深,因为按揭贷款值高。重点关注一线盛世核心区打折出售的豪宅或高档住宅(二手+法拍)。剩余资金可以投资内陆二线潜力城市,可以通过法拍或交社保和个税解决二线城市的限购问题。

2、资金量300万至500万的,长期居住在一线城市的,建议在一线城市购买首套房,选择中档住宅,最好配备二流或以上的学区,方便上班和子女教育。剩余资金可以选择二线潜力城市配置。

3、资金量较低,且收入水平一般的家庭,建议首套房和长期工作地选择高性价比二线城市,并在当地落户,房子最好带中上等的学区,方便工作和子女教育。

4、随着资金不断积累,建议殷实的家庭同时配备沿海和内陆大城市,以应对中美竞争的潜在风险。

5、已经在沿海一二线高房价城市拥有很多住宅的家庭,可以卖出部分不住的住宅,置换成内陆城市,以来应对中美竞争的潜在风险,而来获得更高的租金回报率和潜在的房价升值。


习近平区域经济布局战略
2019中国城市半径30公里人口排名

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