重资产的长租公寓:自建或收购不动产商办或住宅),装修或改造,以公寓产品对外出租。享有租金收入外,可以增值后出。而轻资产长租公寓,是通过包租过来,不是买入的。国内的长租公寓主要分布在以下20个城市:上海 北京 深圳 广州 天津 东莞 佛山 郑州  苏州 武汉 重庆 杭州 成都 南京 厦门 青岛  长沙 沈阳 济南 西安。

 

重资产类 REITs 产品的期限利率

公寓重资产模式投入大,融资需求也大。一般通过发行资产证券化产品融资。资产证券化产品中,一线城市融资额对应估值抵押折扣率不超过 75% ,二线城市抵押折扣率不超过 50%。而 REITs 由于采取了过户交易结构,在交易前端已经承担了税负,因此实际上可以获得更高的抵押折扣率,抵押折扣率不超过 90% 。

目前公寓类的类 REITs 产品普遍期限为 18 年,多采取 3+3+3+3+3+3 年模式,每 3 年开放申购/回售,较之 ABS 的产品融资期限更长。与 ABS 产品相比,类 REITs 产品以自身物业做抵押,所以融资成本更低。

截至2019 11 月,长租公寓类共发行 9 笔类 REITs 产品,优先级平均发行利率 5.25% ,以及 12 笔 ABS 产品,优先级平均利率 6.07% 。

由于 ABS 产品仅以未来预期收入为底层资产,没有不动产产权增信,在业务盈利相对疲软的情况下需要引入较强资质的增信方或担保方,因此综合融资成本通常高于类 REITs 产品。

2019年年初,上交所在新年致辞中表示,2019 年将推动公募 REITs 试点,加快发展住房租赁 REITs 。2 月 9 日,《深圳证券交易所发展战略规划纲要( 2019~2020 年)》发布,明确指出要大力发展公募 REITs 。

以朗诗寓张杨北路项目为例,2017 年 11 月,朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议,共同收购上海张杨北路项目,将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

目前国内的租赁住宅类 REITs 仍为「资产支持专项计划」性质的产品,产品性质以债性产品为主,偏向固定收益体系,以融资目的为主,有存续期限制;而国际标准 REITs 为公募发行的基金,无存续期限制,直接对应物业产权,产品本身不融资。

长租公寓转让

目前市场上资本退出方式仍以大宗交易为主,其中包含股权转让和资产转让两种。


其中股权转让的主要优势在于降低交易税费、减少交易手续,而劣势则在于前期尽调耗时较长、不可挑选资产,并且在项目公司存在未披露负债时承担财务风险,在项目公司股权复杂或交易需要担保时难以成交。

交易案例: 2006 年 3 月,基汇资本以 6.6 亿元人民币收购瑞安集团的一幢住宅楼,将其改造为莎玛在内地首个服务式公寓项目, 并于 2008 年 3 月以 9 亿元人民币将该项目出售给韩国未来资产,两年内年化回报达 130% ;

      以雅诗阁为例,其于 2006 年成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托基金,并于 2017 年在新加坡上市。雅诗阁拟将其旗下的服务式公寓都纳入信托基金中,当开发项目运营成熟时,会将其整体转手给基金,获取回笼基金后再投资新的项目,从而形成投资和管理的循环链条。

       五色土长租公寓,通过有限合伙方式买入住房,装修后出租,也属于重资产类型的长租公寓,非民宿,面对中端白领客户,一般是长租合同,期限1~2年,可续签2~6年,非短租,也是整套出租,非单间出租,租客长期稳定,无需搬家。    文|克尔瑞地新引力

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