德佑房地产经纪有限公司与王丁辉居间合同纠纷一审民事判决书

【关 键 词 】 佣金报酬【文书来源】 中国裁判文书网

基本信息

审理法院: 上海市浦东新区人民法院案  号: (2017)沪0115民初4612号案件类型: 民事案  由: 居间合同纠纷裁判日期: 2017-06-05法  官: 薛桂蓉审理程序: 一审原  告: 德佑房地产经纪有限公司 企业信息被  告: 王丁辉被告代理律师: 柳宁 [上海邦信阳中建中汇律师事务所]

本院查明

经审理查明,2015年初,被告找到原告,希望购买别墅,原告工作人员为被告带看了几套房屋,被告没有中意的。后原告工作人员为被告推荐了系争房屋,带看后被告表示满意。因系争房屋系法院拍卖房,而原告的拍卖部当时刚成立,对处理拍卖房的相关事宜不是很熟悉,故原告将熟悉法院拍卖房处理流程的案外人方某介绍给被告。2015年5月27日,被告作为委托方、方某作为受托方,双方签订了《委托服务合同》,约定被告委托方某办理竞买司法拍卖房屋事宜,竞买房产即为系争房屋;约定基准价为5500万元;若被告竞买成功,被告需按基准价的1.5%向方某支付委托服务费,被告应在签订拍卖成交确认书当日向方某支付1%的委托服务费,另0.5%服务费待产权过户、贷款完成支付。同日,被告签署《佣金确认书》一份,明确被告经原告居间介绍,与交易相对方达成系争房屋的租售交易,成交房地产为系争房屋,交易方式为买卖;成交金额为5500万元,佣金金额为55万元;支付日期为买卖合同成立当日;被告应按照约定的支付条件或日期及时付款,未经原告同意而迟延支付,原告有权追索逾期违约金,按照迟延支付佣金数额每天0.1%计算。

另查明,2015年6月2日,系争房屋第一次司法拍卖,被告拍得该房屋,但最终未按约支付价款,向拍卖行支付了违约金。2015年7月28日,系争房屋第二次司法拍卖,案外人陈雄作为被告配偶即案外人许某某的委托人参加竞拍并以5500万元拍得该房屋,系争房屋于2015年12月14日登记至许某某名下。

庭审中,就第一次拍卖最终被告未付款的原因,原告称系因为被告在拍得系争房屋后想以公司名义购买该房屋,但法院不同意,原、被告及其他相关人员商量后决定先违约,再进行第二次拍卖,被告当场还表示原告的佣金和方某的佣金,其会在拍卖成功后支付,并表示第二次拍卖以许某某的名义参加拍卖;被告称系因为在拍得系争房屋后才了解到系争房屋内尚有承租人,原告没有与法院沟通处理承租人的相关事宜,导致房屋无法交付,原、被告商量如何处理此事,原告仅能给出让被告违约的方法,没有给出更好的方案,在此情况下许某某找到方某,由方某出面将系争房屋中的阻碍事项,包括承租人、租金拖欠等问题一一处理掉,被告方因此委托方某进行第二次拍卖,第二次拍卖由方某参与整个流程,原告方人员没有提供任何服务,被告也没有委托原告进行第二次拍卖事宜。关于原、被告之间居间合同指向的内容,原告主张其居间的是委托服务合同,即当其促成被告与案外人方某签订《委托服务合同》时,原告即促成了目的合同的成立,因《佣金确认书》是格式合同,其上载明的付款时间,实际应该是指服务合同成立时,原告参与了被告拍得系争房屋的整个过程并提供了相关服务;被告主张其让原告居间的是代理拍卖房屋的相关事宜,因系争房屋的拍卖底价为5500万元,故《佣金确认书》上载明房屋价格为5500万元,因原告没有能力提供处理拍卖房屋的相关事宜的能力,才找了方某进行居间服务,被告也才会与方某签订《委托服务合同》即居间协议,整个拍卖过程都是方某出面处理,原告方未提供任何服务。

以上事实,由原告提供的《委托服务合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息、文件登记信息》等证据以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。

本院认为

本院认为,根据合同法的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,原、被告虽未签订居间协议,但被告向原告签署了《佣金确认书》,明确了其应向原告支付佣金的金额、佣金指向的对象及价款、佣金支付的时间及延迟支付的后果等,因此,本院确认原、被告之间形成了居间合同关系。而关于该居间合同关系指向的究竟是《委托服务合同》还是房屋买卖,因《佣金确认书》系原告提供的格式化文本,若该次居间指向的对象是《委托服务合同》,原告作为文本制作者,理应且有权修改文本相关内容,使其符合实际。但原告对《佣金确认书》未作任何修改,并在“支付日期”栏明确勾选了“买卖合同成立当日”,因此,本院认定双方居间合同指向的对象,系被告购买系争房屋的买卖合同。又因系争房屋系拍卖房,其处理流程的特殊性决定了买卖合同成立时间的特殊性,根据相关拍卖规则,被告在以最高应价购得拍卖标的时,即成为买受人,应当按照约定支付拍卖标的的价款,否则应承担违约责任。因此,在被告第一次拍卖成功时,即可认定买卖合同成立,原告已经按约完成了居间义务,取得收取佣金的权利。至于第一次拍卖后被告究竟为何违约,因双方均未提供证据证明自己的观点,无证据证明系因为原告的原因导致被告违约,因此,对被告主张系因原告原因造成的违约,本院无法确认。至于案外人方某与原、被告之间的法律关系,根据合同相对性原理,不属于本案审理范畴。被告关于方某代替原告成为居间合同当事人的主张,亦缺乏足够证据予以证明。综上,原告完成了居间服务,有权根据《佣金确认书》的约定获得佣金。原告在审理中放弃了对迟延付款违约金的主张,本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》的规定,判决如下:

裁判结果

被告王丁辉于本判决生效之日起十日内给付原告德佑房地产经纪有限公司居间服务费55万元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12,281元,减半收取计6,140.50元,由被告王丁辉负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员

审判员薛桂蓉

裁判日期

二〇一七年六月五日

书记员

书记员沈永妍


附录:拍卖公告


  • 拍品名称:浦东新区银柳路385弄(华洲君庭)10号全幢花园住宅,建筑面积1317.42平方米(其中:地上建筑面积850.37平方米,地下建筑面积467.05平方米)土地性质:住宅

  • 起拍价:5500万元 保证金:800万元,

  • 拍品描述:标的总高2层,竣工日期2009年,标的东至金桥路,南至银柳路,西至紫竹路,北至翠柏路。标的在办理房地产交易中买卖双方的所有税、费均由买受人负责承担,标的有人占用,待法院清场后才能交房,时间可能较长。


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