五色土不动产财富管理咨询

     


五色土关注约25个城市

 

     长三角,上海、苏州、无锡、南京、合肥、杭州。

     珠三角,深圳、广州、东莞、佛山、惠州。

     内陆省会,武汉、郑州、西安、 长沙、南昌、重庆、成都、贵阳、南宁、昆明。

     北方城市,济南、青岛、徐州、天津。

     

    

     多数限购城市的法拍房一般不受限购政策约束,五色土负责搜寻性价比好的城市房产,为客户定制买房或有限合伙买房。

    投资人的房款直接打给卖方或法院拍卖专户,五色土不接管房款。

    

五色土为客户提供以下四项不动产财富管理服务 


一、法拍房调查服务:

    帮助客户做法拍房标的尽职调查,尽职调查内容:(1)法拍房标的基本信息和房屋品质调查,(2)所在位置潜力调查,(3)基本产权信息调查,(4)税费和欠费调查,(5)房屋清场难度调查,是否有租赁等,(6)特殊事件调查例如是否是凶宅,(7)价值估值和租金估测。

收费:每个法拍房标的调查费1500元。多套房屋调查费用可以打折。      


二、家庭发展规划咨询:

    根据客户及子女的年龄、学历、落户、婚姻、就业、购房资格、贷款资格、家庭财富,为客户的家庭发展规划,五色土提供家族办公室服务,包括不动产财富和学区房的规划。


三、房产定制咨询(法拍房、二手房、一手房)

      适合客户:投资人希望在全国配置房产财富。或者,希望在本市自住,工作生活便利,孩子学区房读书等。希望目前性价比较好。   

     五色土提供房产服务:跟踪城市、推荐小区、评估出价、解读政策,选择时机。五色土指导:付款过户、清场收房、按揭贷款。 

      五色土根据根据客户需求,为客户筛选调查,竞买法院拍卖的房产,或在二手市场选房。、

      客户需求包括房价预算、首付款、按揭贷款资格、区域板块、户型面积、房龄、学区等。

      投资 门槛:100万以上。

     服务费:(房价200万以下3%,200万以上2.5%,400万以上2%,800万以上1.5%,2000万以上1%)。银行按揭贷款介绍费另计。五色土不分担房价下跌亏损,也不分成上涨收益。

    

四、五色土有限合伙买房咨询(法拍房、二手房、一手房)

      适合的客户:投资人不自住,在全国配置房产财富,希望目前价格便宜、更希望未来稳健增值、风险较小。  

      不动产管理:五色土负责筛选城市、选择小区、市场调查、房产出价、选择时机、按揭贷款、付款过户、清场收房、装修监督、出租管理、后期维护、卖房推广、协助过户。

      盈亏对等合伙买房:

      五色土和普通合伙人,作为执行合伙人,领投出资1%。投资人作为有限合伙人跟投出资99%。房产证登记在投资人和合伙人名下。卖出房产的时候,如果房价上涨有收益,执行合伙人提成净收益的25%。若房价下跌有亏损,执行合伙人分担亏损部分的25%。收益率红线:若投资人平均年收益率低于5%,则执行合伙人不再分成。

      投资人优先收益合伙买房:

      五色土和普通合伙人,作为执行合伙人,领投出资25%。投资人作为有限合伙人跟投出资75%。房产证登记在投资人和合伙人名下。卖出房产的时候,如果房价下跌,执行合伙人出资额25%优先亏掉,亏完为止。如果房价上涨,合伙双方都分配年5%之后的剩余收益,投资人再提成20%。房租年收益2~3%,投资人预收。

    持有期限:2年以上,卖出换仓再买入。五色土,金在土中,房产证是抗通胀最好的存款折,不是钞票。

     反炒房:房价过低时买入,房价过高时卖出,平抑房价市场,维护房价稳定。为城市白领提供长租住房。

       投资人门槛:100万。

   

有限合伙买房的风险控制


1、为控制投资人资金安全,投资人的房款直接打到拍卖法院专户或二手房的卖方。五色土不接触投资人资金。

2、为控制合伙双方的安全,不动产权证登记在投资人和合伙人名下。

3、为控制售价合理,五色土选3~5家房产中介平台挂盘出售,投资人和合伙人都有优先购买权。

4、五色土和投资人共但风险。

5、为控制系统风险,资产杠杆不得超过5倍。


五色土的优势


     五色土创始人孙敦浩,1996年1月创办房地产代理公司,并买入第一套房产,2002年取得房地产估价师资格,到2020年,持续专注不动产投资24年。

    五色土联合创始人孙攀:2016年通过国际特许金融分析师(CFA)考试。自2014年进入专注不动产投资研究和操盘。

     五色土是不动产财富管理行业的开创者,虽然历经劫难,但过去的24年里,投资人无一亏损,未来五色土会和投资人继续盈亏共但。

    五色土理念:与客户共盈亏,是五色土基业长青的基石。让家族财富实现可持续增长,是五色土和客户世代共发展的目标。


与不动产基金不同

 

1、不动产基金直接收取投资人资金,五色土合伙买房,投资人资金直接打给法院拍卖专户或二手房卖方。

2、不动产基金的不动产权证登记在基金名下,五色土合伙买房的不动产权证登记在投资人和合伙人名下。

3、不动产基金每年收取管理费1%~2%,不可退费。五色土不收取年费。

4、房地产基金中,基金管理人以1%份额承担亏损,投资人亏损时,每年管理费1%不退。有盈利时,基金发起人提成20%。五色土有限合伙买房,有盈利时,投资人优先合伙人劣后分配收益率年5%,无年费。有亏损时,执行合伙人以20%的份额补偿投资人5%收益,赔完为止。

5、不动产基金分配收益时,由投资人缴纳所得税20%,合伙房产卖房时,投资人的所得税1~2%。

           

经济学原理


   “激励不相容”:指在委托代理关系中,制度安排使委托人和代理人在目标和行为上出现不一致,那些符合委托人利益的目标却无法对代理人产生激励作用,每个人都会以自己的利益最大化来指导自己的行为,当你委托别人为你做一件事的时候,如果他的利益与你的不一致,那就别指望能如你所愿。这种现象在经济学上被称为“激励不相容”,是威廉·维克里和詹姆斯·米尔利斯共同提出的,二人因此获得了 1996 年度的诺贝尔经济学奖。

     五色土有限合伙买房模式的蹚雷原则就是,“激励相容”的经济学原理。面对客户未知的隐藏风险,五色土一直践行蹚雷责任:有投资,就会有地雷,有地雷,就有五色土蹚雷。



历史介绍:五色土有限合伙不动产起源发展 


      有限合伙模式起源于公元10世纪前后意大利商港的康曼达契约(Commenda)。在中世纪早期,统治着欧洲的教会法仇视商业投机和高利贷。为了规避教会法和减少经营风险,根据双方签订的康曼达契约,一方合伙人(stans)将金钱等转交于另一合伙人(tractator)负责航行,从事航行的人就是执行合伙事务,获得1/4的利润,并对外承担无限责任,提供资金的人仅以出资为限承担风险,就是有限合伙人,分得3/4的利润,有限合伙的起源是资本收益让渡25%作为执行合伙事务的回报,中途不提取管理费,也没有利润分成。

  经过千年的演变,在不动产投资行业,形成当今的国际惯例:有限合伙企业或基金公司持有不动产产权,有限合伙人一般出资99%,分得利润的80%,并承担亏损。普通合伙人一般出资1%,并承担优先亏损,分得利润的20%,同时每年获得1~2%的资产管理费。

    五色土孙敦浩根据中国的不动产税制,将有限合伙模式引入不动产投资,合伙人个人持有不动产共有权证,摒弃了合伙企业持有不动产权证。增加了执行合伙人的盈亏对等责任,同时,又增加了资本杠杆5倍的约束,以防赔偿能力不足。五色土开创了有限合伙不动产模式。五色土有限合伙不动产:(Wusetu Limited partnership real estate)。

   不动产财富增值的原理:1、目前中国政治稳定经济发展军事强大,不动产是安全的;2、民法典保障个人的合法不动产受法律保护;3、通货膨胀,导致稀缺不动产具有保值性;4、城市生活配套如学校、医院、社交、娱乐等,吸引人口迁入;5、城市产业集聚带动就业收入上涨。城市不动产理财,成为家庭财富最稳健的理财方式。  

 

有限合伙不动产五色土模式

    

     有限合伙买房(又称不动产有限合伙投资),是指由不动产管理人五色土发起,跟踪不动产投资五要素:政策、时机、城市、小区、价格,发现低估的不动产,然后帮助房产投资人,共同收购不动产,五色土负责维修出租的一种财富配置形式。不动产有限合伙投资本质是一种风险对冲的不动产理财。

    有限合伙买房模式由五色土孙敦浩首次在上海法拍房收购中提出,每套房产一般是一对一合伙。五色土模式可以实现房价下跌的风险对冲,法拍房一般不限购,也是对人民法院执行工作的支持。投资人每套资金100~1000万。

    

五色土不动产投资配置方式咨询


    不动产投资配置方式包括:买进、按揭、装修、长租、卖出、换仓、裂变、再买进。卖出只为了买进,房产证才是最好的存款折,不是现金。金在土中,才能对抗通货膨胀。

     

与其他理财方式比较优劣


1、与股票投资比较

    股价涨跌波动性大,散户炒股,最坏的结果是股票变废纸。房价5年内的波动性一般跌幅15%涨幅60%,先有执行合伙人20%的份额承担亏损。

2、和信托理财比较

    在市场环境乐观情况下:信托理财产品和有限合伙买房,年收益率一般都在5%~8%之间。

     在市场环境悲观情况下:

    信托没有刚性兑付,即使政府基础设施信托项目,也需要诉讼。信托理财最坏的结果是合同变废纸。

    有限合伙买房,下跌风险由执行合伙人承担,房产证在投资人名下,是物权,不是废纸,无需诉讼即可保障财富安全。

      在高通胀突发情况下:信托固定收益率会被高通胀率吃掉。房价会跟随通胀率上涨,投资人收益率水涨船高。

     信托理财平均期限20个月,房产限售2年。 

3、与银行理财产品比较

    银行理财产品,风险级别从低到高R1至R5,和收益成正比,七日年化收益率一般2.5%~4.5%,实际到账的收益,一般是名义收益率的九折左右。

       在高通胀突发情况下:银行理财产品收益率会被高通胀率吃掉。房价会跟随通胀率上涨,投资人收益率水涨船高。 

4、与黄金白银理财比较

    记账式贵金属理财,省事方便,投资人未来只能卖给银行;实物理财,在家里有被盗风险,在银行保险箱有保管成本。短期看,金银价格波动性较大,长期看,金银价格跟随消费物价指数上涨,长期持有的条件下,平均年化收益率3%~4%,如果炒金银,则风险大大增加,散户永远被庄家收割。

    高通胀条件下,金银会被管制流通和定价。但少量金币、银币,可以作为未来生活避难备用,不属于理财计划。



广告法规定


广告法第二十六条:房地产广告,不得含有:升值或者投资回报的承诺。

房产有风险,投资需谨慎。




五色土房产投资案例:


上海案例1:

黄浦滨江南外滩,二手住房。

2015年3月成交单价4.8万。目前市场单价11万。


上海案例2:

闵行区南方商城附近

法院拍卖房产,住房,2016年1月成交单价3.5万,目前市场单价6.4万。

  

重庆案例1:

渝北区新牌坊附近,二手住房。

2017年3月成交毛坯房单价5700元,目前带装修市场单价1.1万元。


重庆案例2:

江北区观音桥商业中心附近江景房。

司法拍卖房,住宅中庭楼王,2017年9月成交,毛坯房单价1.2万元,目前带装修市场单价2万。

 

西安案例: 

未央区,大明宫地铁站附近。

司法拍卖房,住房,2018年3月成交,单价9400元,目前市场单价1.4万元。


深圳案例:

罗湖布吉附近,二手住房。

2002年12月成交,单价3500元,目前市场单价4万。


徐州案例:

泉山区彭城广场附近,二手房住房。

1996年1月成交,单价1300元。目前市场价1.3万,房租回报率年5%。

本网站由阿里云提供云计算及安全服务